Aluguel de Torre de Celular pode ser revisado? Entenda os fundamentos Jurídicos e Técnicos.

ERB integra o fundo de comércio e pode justificar revisão do valor locatício

A locação de áreas para instalação de Estações Rádio Base, conhecidas como antenas de telefonia, envolve muito mais do que a simples ocupação de um terreno ou do topo de um edifício.

Para proprietários, síndicos e advogados, compreender essa diferença é essencial, especialmente quando se discute renovação contratual ou revisão de valores.

 A ERB não é apenas uma ocupação física

 As antenas de telefonia integram a estrutura operacional das empresas de telecomunicações. Elas são indispensáveis para a prestação do serviço e para a geração de receita da operadora na região atendida.

O Superior Tribunal de Justiça reconheceu essa natureza no julgamento do Recurso Especial 1.830.906/RJ, ao afirmar que a Estação Rádio Base pode compor o fundo de comércio da empresa, por ser elemento essencial ao exercício da atividade empresarial.

Esse entendimento é relevante porque afasta a ideia de que o imóvel locado seja apenas um espaço neutro.

 Proteção jurídica do ponto empresarial

 A Lei 8.245/1991 assegura a ação renovatória quando presentes os requisitos legais, justamente para proteger o ponto empresarial.

No caso das ERBs, a proteção não depende de atendimento ao público no local. O que importa é a essencialidade da estrutura para a atividade econômica da empresa.

Isso reforça que o ponto onde a antena está instalada possui natureza estratégica.

 Infraestrutura de suporte e compartilhamento

 A Lei 13.116/2015 disciplina a implantação e o compartilhamento da infraestrutura de suporte.

A própria legislação incentiva que torres e estruturas sejam utilizadas por mais de uma prestadora de serviço.

Esse aspecto amplia a relevância econômica do local. Uma única estrutura pode atender múltiplas operadoras, demonstrando que não se trata de simples locação imobiliária, mas de ativo inserido em sistema regulado e estratégico.

É possível calcular o valor locatício de forma técnica?

Sim.

Existe base técnica para apuração do valor locatício de áreas destinadas à instalação de ERBs, considerando sua função estratégica e sua inserção na rede de telecomunicações.

Essa análise pode levar em conta, entre outros fatores:

✅relevância operacional do ponto; 

✅densidade da área atendida; 

✅impacto econômico da estação na atividade empresarial; 

✅potencial de compartilhamento da infraestrutura

Não se trata de mera comparação com aluguéis comuns. Trata-se de avaliação especializada, adequada à natureza do ativo.

Por que muitos contratos podem estar defasados

Diversos contratos foram firmados há anos com base apenas em valores históricos ou negociações diretas.

Em muitos casos, não houve análise técnica aprofundada da relevância econômica do ponto.

Para proprietários e síndicos, isso pode significar oportunidade de revisão fundamentada.

Para advogados, amplia-se o campo argumentativo em ações renovatórias ou revisionais.

A jurisprudência reconhece que a Estação Rádio Base pode integrar o fundo de comércio da operadora. A legislação protege o ponto empresarial e disciplina o compartilhamento da infraestrutura de suporte.

Paralelamente, existe base técnica para apuração do valor locatício dessas áreas, considerando sua função estratégica dentro da rede.

A locação de antena de telefonia não deve ser tratada como simples aluguel de terreno. Trata-se de infraestrutura essencial, com repercussão econômica mensurável.

Rogério Fernandes Coelho – Especialista em Avaliação Imobiliária